Siamo infine giunti alla quinta ed ultima parte del nostro percorso, oggi affronteremo ben 3 passi, spaziando dal confronto delle offerte ad aspetti operativi come la definizione delle tempistiche e il coordinamento degli interventi.
Ottavo passo: confrontare le offerte
In questa fase è di fondamentale importanza avere una documentazione adeguata: capitolato e computo metrico. Questi due documenti permettono a tutti i fornitori di presentare la propria offerta con gli stessi presupposti di valutazione; basare tutte le analisi costi e le quantificazioni dei prezzi sulla stessa documentazione permette non solo di ottenere un perfetto confronto sulle quotazioni ma anche di valutare l’eventuale valore aggiunto dell’offerta qualora la stessa venisse implementata di ulteriori prestazioni.
Quando parliamo di analizzare il valore aggiunto dell’offerta intendiamo il non soffermarsi alla semplice esecuzione dei lavori ma prestare attenzione a servizi come la consulenza e la presenza costante di un tecnico di cantiere per il controllo della qualità; aspetti che facilitano le scelte e riducono il tempo che il committente deve impiegare nel complesso processo decisionale.
L’assenza di servizi aggiuntivi è spesso sottovalutata, essi infatti hanno un valore che spesso è difficile quantificare proprio per la facilitazione che garantiscono si scopre solo durante il processo di esecuzione dei lavori.
Nono passo: definire le tempistiche e le regole d’appalto
Penultimo step del nostro percorso e sicuramente uno dei passi più delicati; la definizione delle regole di appalto, ovvero del rispetto delle tempistiche, delle scadenze di pagamenti, della qualità delle opere, delle garanzie ecc. che devono essere regolate da un contratto di appalto redatto con tutti i crismi.
La contrattualistica, come è facile immaginare, differirà nel caso in cui l’appalto sia “chiavi in mano” rispetto alla soluzione con più appalti separati, ciascuno dei quali avrà il proprio contratto. Quando si parla di appalti separati il committente andrà a relazionarsi con molteplici soggetti, ognuno dei quali agirà in maniera autonoma e sarà responsabile per le proprie lavorazioni, questo tipo di soluzione è sicuramente la più economica ma allo stesso tempo la più rischiosa perché può presentare dei costi “invisibili” che spesso passano inosservati nelle valutazioni del committente:
- Seguire ogni appaltatore autonomamente porta via una considerevole quantità di tempo, tempo che deve essere sottratto al lavoro o alla vita privata.
- Ogni appaltatore risponde solo del proprio operato e questo può portare a problemi nell’attribuzione delle responsabilità nel caso in cui insorgano delle criticità
- In ogni caso è opportuno incaricare un tecnico che segua e coordini le fasi di lavorazione e ciò rappresenta comunque un costo che va a ridurre il margine di risparmio rappresentato dall’affidamento degli appalti direttamente ad ogni ditta esecutrice;
La soluzione “chiavi in mano” dal canto suo non presenta nessuno di questi problemi in quanto tutte le criticità e le responsabilità sono in capo al general contractor, ovvero il singolo ed unico appaltatore, che si occupa di tutta la gestione cantieristica fino alla consegna delle chiavi e fornisce un’unica garanzia; Questo servizio fa si che il costo dell’opera sia apparentemente maggiore, ma un attento esame a consuntivo, tenendo conto dei costi occulti che rappresenta la soluzione con appalti separati, e del tempo che viene investito dal committente nella gestione degli appaltatori, fa comprendere che alla fine la soluzione del general contractor è la più conveniente e la più sicura.
Decimo passo: coordinare gli interventi, controllare i costi, le tempistiche e la qualità lavori
L’ultima fase è quella più operativa; Si tratta di effettuare gli ordini dei materiali e coordinarne le consegne, lo scarico, e lo smistamento a piè d’opera, dopo di che si tratta di programmare e coordinare gli interventi, monitorare costantemente e verificare il rispetto degli standard di qualità previsti dal contratto e dal capitolato delle opere. La costante presenza di un tecnico preposto in cantiere è essenziale per garantire il coordinamento degli operatori in base al cronoprogramma e per coordinare le sequenze delle lavorazioni.
Spesso si tende ad attribuire questi compiti al direttore dei lavori ma va distinto il ruolo del direttore dei lavori che ha il compito di verificare il rispetto del progetto e delle norme tecniche di costruzione, rispetto al ruolo del direttore di cantiere che è un vero e proprio “project manager” il cui compito è quello di dialogare con tutte le figure coinvolte: committente – progettista – fornitori e sub-appaltatori e di effettuare i controlli di qualità necessari a garantire la corretta esecuzione delle opere.
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