Siamo ormai entrati nel vivo di questo percorso pensato e sviluppato per permettere al lettore di effettuare scelte ponderate e basate su un preciso schema che consenta di evitare le possibili brutte sorprese che può trovarsi a dover gestire chi agisce di istinto senza un minimo di conoscenza sugli aspetti che coinvolge un intervento edilizio. Nella terza parte abbiamo avuto modo di approfondire la scelta del sistema costruttivo e la progettazione dell’intervento; oggi invece affronteremo il tema che riguarda la definizione delle caratteristiche dell’intervento e la selezione delle aziende per la richiesta di preventivi.
Sesto Passo: definire le caratteristiche dell’intervento
Terminata la fase di progettazione architettonica dell’intervento è di fondamentale importanza concentrarsi nella definizione delle caratteristiche della costruzione, a partire dall’impiantisca fino alle finiture. Gli strumenti utilizzati in questa fase sono due:
- Il Capitolato speciale d’appalto: che contiene i requisiti e la qualità delle opere che devono essere realizzate soffermandosi sulle caratteristiche dei materiali che saranno utilizzati e sulle modalità di esecuzione dei lavori
- Il Computo metrico dei lavori: ovvero un documento che elenca tutte le lavorazioni che saranno eseguite con le relative quantità, prezzi unitari e totali per ogni lavorazione.
La stesura di questi elaborati è di fondamentale importanza per la buona riuscita dell’intero investimento dal punto di vista del controllo della qualità dell’opera, del rispetto del budget, del rispetto delle tempistiche e della riduzione degli imprevisti.
Settimo Passo: selezionare le aziende e richiedere i preventivi di spesa
Questo passo può essere di fatto considerato il più importante dell’intero percorso visto che la scelta dell’azienda o delle aziende alle quali affidare l’opera influenza l’intera riuscita di quest’ultima nonché la sua qualità. È facile comprendere come un’esecuzione delle opere rispetti dei precisi prerequisiti porterà ad un risultato finale che non soddisferà le attese del committente. I fattori che vanno presi in considerazione al momento di prendere una decisione sull’azienda alla quale affidare i lavori sono molteplici.
Elenchiamo nel dettaglio i più importanti:
- Anni di attività
- Presenza di ufficio tecnico interno
- Numero di realizzazioni eseguite
- Solidità finanziaria
- Referenze
- Garanzie offerte
In questa fase ciò che ha sicuramente molta importanza nelle valutazioni del committente è il preventivo. Nell’esaminare l’offerta non bisogna focalizzare l’attenzione sul prezzo ma va analizzata la chiarezza e la completezza con la quale è stata formulata e le prestazioni che in essa sono comprese o escluse. Oltre a questo va tenuta in seria considerazione una componente che nel prezzo non appare esplicitamente, ovvero il servizio. Questo aspetto viene spesso trascurato ma il valore del servizio offerto ad esempio da un general contractor è molto più elevato del valore del servizio di un singolo operatore.
Infatti il general contractor essendo unico responsabile dell’opera deve occuparsi del coordinamento delle varie figure in cantiere e del controllo di qualità nella fase esecutiva. Nel caso di appalti frazionati invece questo onere spetterebbe al committente che eventualmente può delegare ad un tecnico di fiducia, ma in tal caso ai costi delle opere andrebbe comunque sommato il costo delle prestazioni del tecnico incaricato per la gestione del cantiere.
Infine la garanzia: nel caso del general contractor la garanzia è unificata pertanto il committente in caso di attivazione della garanzia ha un unico referente, nel caso di appalti frazionati invece la garanzia è in capo a tutte le ditte esecutrici pertanto il committente potrebbe trovarsi nella difficoltà di dover ricercare le responsabilità di un’eventuale difetto di esecuzione.
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